Τα πλεονεκτήματα στο σπιτάκι και πώς να το χρηματοδοτήσετε

0
Τα πλεονεκτήματα στο σπιτάκι και πώς να το χρηματοδοτήσετε


Πόσο δύσκολο μπορεί να είναι; Όλοι έχουμε ακούσει για ανθρώπους που αγοράζουν ένα σπίτι που χρειάζονται λίγο TLC στη σωστή τιμή, ανακαίνοντάς το σε κατάλληλο επίπεδο πριν το πουλήσουν τρεις ή έξι μήνες αργότερα για ένα καθαρό κέρδος. Είναι ακόμα εφικτό;


Λοιπόν, είναι, και οι άνθρωποι αναλαμβάνουν αυτά τα έργα. Μέχρι στιγμής φέτος, σε όλη τη Νέα Ζηλανδία, το 0,9 τοις εκατό των πωλήσεων που πραγματοποιήθηκαν διατηρήθηκαν για λιγότερο από έξι μήνες. Το 2022 ήταν 1,0 τοις εκατό, ενώ το 2021, ήταν 1,8 τοις εκατό. Όσοι πραγματοποίησαν κέρδη το πρώτο τρίμηνο του 2023 είχαν μέσο κέρδος 305.000 $.

Αν και αυτό το γρήγορο κέρδος μπορεί να ακούγεται εύκολο, δεν υπάρχει καμία εγγύηση για αυτό, και υπάρχουν περισσότερα για μια επιτυχημένη ανατροπή του σπιτιού από ό, τι μπορείτε να συνειδητοποιήσετε.

Έχετε μπει ποτέ στον πειρασμό να αξιοποιήσετε σωστά τις δεξιότητές σας και το ταλέντο σας στη διακόσμηση εσωτερικών χώρων και να ανατρέψετε ένα σπίτι; Είναι πραγματικά χρήματα για το τίποτα ή είναι πολύ πιο δύσκολο από όσο φαίνεται; Η πενταμερής σειρά μας ξεκινά εδώ. Τους επόμενους πέντε μήνες μαθαίνουμε για την επένδυση στο σωστό σπίτι, τις κορυφαίες προτεραιότητες, τις τελευταίες πινελιές και πώς να το προωθήσουμε. Αυτόν τον μήνα εξετάζουμε τα πλεονεκτήματα της ανατροπής σπιτιών και πώς να το χρηματοδοτήσουμε.

Γιατί να σκεφτείτε μια αναστροφή σπιτιού;

Είτε έχετε ήδη ένα σπίτι αλλά θέλετε να αγοράσετε ένα άλλο ως έργο με σχέδιο να το πουλήσετε με κέρδος, είτε θέλετε να φτιάξετε το υπάρχον σπίτι σας και μετά να το πουλήσετε, αξίζει η σκληρή δουλειά;

Η Ami Muir κάτοικος του Christchurch πιστεύει ότι είναι. Τώρα στο 14ο σπίτι της, αυτή και ο σύντροφός της, Κάιν, αγόρασαν σπίτια, ζούσαν σε αυτά ενώ ανακαίνιζαν, επαναλαμβάνοντας τη διαδικασία μερικές φορές. «Τότε αποκτήσαμε παιδιά και χρησιμοποιήσαμε τα ίδια κεφάλαια που είχαμε δημιουργήσει για να κάνουμε άλλη μια ανατροπή του σπιτιού χωρίς να μένουμε σε αυτό».

Η Ami, η οποία περιγράφει λεπτομερώς το ταξίδι της στον λογαριασμό της στο Instagram @mypropertydiary, συνιστά την ανατροπή του σπιτιού για να προχωρήσει οικονομικά μόνο με δέσμευση μερικής απασχόλησης. «Ως μαμά, μπορούσα να φέρνω το μωρό μου σε συναντήσεις και δεν με εμπόδισε να ασχοληθώ με τη ζωή του σπιτιού. Επιπλέον, θα μπορούσα ακόμα να κερδίσω κάποια χρήματα. Μου αρέσει να ανακαινίζω, να φτιάχνω κάτι καλύτερο από ό,τι είναι».

Η Ami αρχικά πίστευε ότι η ανατροπή του σπιτιού δεν έμοιαζε οικονομικά ικανοποιητική, αλλά σύντομα άλλαξε γνώμη.

«Ο καταλύτης ήταν όταν υπέθεσα ότι δεν μπορούσα να βγάλω χρήματα φτιάχνοντας ένα σπίτι και πουλώντας το. Αφού ανέλυσα τις συμφωνίες, δεν μπορούσα να δω πώς να βγάλω κέρδος», λέει η Ami. «Αλλά μετά αποφάσισα ότι αν θα μπορούσα να ξεπεράσω τα ίσα, θα ήταν θετικό γιατί θα μπορούσα να μάθω στην πορεία. Με την πρώτη μας ανατροπή, μάθαμε τόσα πολλά».

Αγόρασε ένα ακίνητο στο Christchurch για $346.000 και το πούλησε για $439.000 αφού ξόδεψε $13.080 σε έναν πράκτορα, $2073 σε έναν δικηγόρο, $1.722 σε φόρο κατοχής και $25.115 στις εργασίες ανακαίνισης. «Ο μόνος τρόπος για να μάθεις είναι να το κάνεις. Μιλάς με ανθρώπους και σταδιακά χτίζεις καλές επαφές. Εχει πλάκα. Το αγαπώ.“

Ο Tyge Dellar, ιδιοκτήτης του Demo to Reno στο Ώκλαντ, έχει ανατρέψει 12 σπίτια και πιστεύει ότι οι αγοραστές δεν χρειάζονται εμπειρία DIY για να αναλάβουν τη διαδικασία. Χρειάζονται όμως μια ευρεία ιδέα ανακαίνισης.

«Μπορείτε φυσικά να ζητήσετε από υπεργολάβους να κάνουν τη δουλειά για εσάς, αλλά χρειάζεστε μια βασική κατανόηση της διαδικασίας. Μπορείς τελικά να το διαχειριστείς μόνος σου.

Ο προφανής λόγος για να κάνεις house flip είναι να βγάλεις γρήγορα κέρδος. Η Ilse Wolf, διευθύντρια της Opes Partners, λέει ότι το πιθανό οικονομικό κέρδος είναι το χαρτί για όλη τη σκληρή δουλειά.

„Συγκρίνετε αυτό με το πόσο χρόνο χρειάζεται κάποιος σε μια δουλειά 9-5 για να κάνει αυτές τις οικονομίες – αυτή είναι η γοητεία του αναποδογυρίσματος“, λέει. «Μπορείτε να το αγοράσετε για 400.000 δολάρια, να ξοδέψετε 60.000 δολάρια για το reno και μετά να το επαναλάβετε στα 600.000 δολάρια. Έτσι, θα μπορούσατε να το κρατήσετε και να το νοικιάσετε, αλλά αν ο στόχος σας είναι να συγκεντρώσετε μετρητά, ίσως αποφασίσετε ότι λειτουργεί για να το διαθέσετε στην αγορά και να κάνετε καθαρό κέρδος 140.000 $. Αγοράζοντας, ανακαινίζοντας και επαναφέροντάς το στην αγορά για να το πουλήσει, συνήθως, αυτό το άτομο θα προσπαθούσε να ολοκληρώσει το reno σε τρεις μήνες. Αν μπορούσατε να κερδίζετε 100.000 $ κάθε τρεις μήνες, θα δημιουργούσατε χρήματα γρήγορα αν το κάνετε πολλές φορές.»

Πώς μπορείτε να ξέρετε αν θα έχετε κέρδος;

Αν και ο Tyge δεν αναλαμβάνει καμία ανατροπή σπιτιών φέτος λόγω της θέσης στην αγορά, έχει ανατρέψει 12 σπίτια τα τελευταία εννέα χρόνια. Μέχρι τότε είχε βρει μια φόρμουλα για να τον βοηθήσει να πετύχει τους οικονομικούς του στόχους.

«Όταν ξεκινήσαμε, η φόρμουλα μου ήταν ακριβής – ξοδέψτε 100.000 $ για ανακαινίσεις και κερδίστε $100.000. Αυτός ο τύπος αποδείχθηκε ακριβής σε ακίνητα κάτω από 1.000.000 $. Η ανατροπή ήταν γρήγορη – περίπου έξι εβδομάδες. Εάν επρόκειτο να αγοράσετε σε μια υψηλή αγορά και πέσει ξαφνικά, τότε θα χάσετε».

«Πρέπει να αφιερώνετε το 90 τοις εκατό του χρόνου αναλύοντας την αγορά και κατανοώντας τι πουλάνε τα πράγματα, ποιος αγοράζει τι εκείνη τη στιγμή. και αν είναι αγοραστές πρώτης κατοικίας ή downsizers. Θέλετε να εστιάσετε στην αγορά με τους περισσότερους ανθρώπους εκείνη τη στιγμή».

Η Ami συνιστά να κάνετε μια κίνηση για αγορά όταν υπάρχει όσο το δυνατόν λιγότερος ανταγωνισμός. «Μπορεί να χρειαστούν 10 προσφορές σε 10 ακίνητα για να πετύχεις ένα που θα κολλήσει», λέει. «Κερδίζετε χρήματα όταν αγοράζετε, επομένως πρέπει να αγοράζετε καλά για να βγάλετε χρήματα από την άλλη άκρη. Θέλετε ένα ακίνητο που κανείς άλλος δεν θέλει, το οποίο είτε είναι πολύ δουλειά για τους άλλους είτε έχετε δει κάτι σε αυτό που δεν έχουν δει. Αγοράστε κάτω από την αγοραία αξία, προσθέστε αξία με μια ανακαίνιση και κατανοήστε την αγορά μέχρι το δρόμο που δραστηριοποιείτε.“

Η Ilse λέει ότι ο πιο κρίσιμος παράγοντας για να κάνετε μια αναστροφή είναι να γνωρίζετε τι θα πληρώσει η αγορά αφού κάνετε την ανακαίνιση. «Ο πιο κρίσιμος παράγοντας είναι να παρακολουθείτε τις τοπικές πωλήσεις για τρεις έως έξι μήνες, να μάθετε πόσο πουλήθηκε κάθε σπίτι, πόσα υπνοδωμάτια και μπάνια είχε και σε ποια κατάσταση. Είστε τότε ενήμεροι όταν πηγαίνετε στην αγορά σε αυτό το σημείο. Είναι ένας υπολογισμός του εάν κάνω ανακαίνιση σε ένα πρότυπο που ξέρω ότι θα βασίζεται σε συγκρίσιμα (ιδιοκτησίες με παρόμοια χαρακτηριστικά) τους τελευταίους μήνες. Για να αποκτήσω ένα σπίτι στην αξία των 600.000$, γνωρίζοντας ότι πρέπει να ξοδέψω 60.000$ και ότι θέλω να βγάλω 140.000$, η τιμή αγοράς μου είναι 400.000$.

Η καλύτερη στιγμή για ανατροπή είναι στην επόμενη φάση ανάπτυξης – αν κάποιος παρακολουθούσε τις πωλήσεις τώρα και ήταν πάνω από τα δεδομένα, γνωρίζοντας τι σκοπεύει κάθε σπίτι, θα ήταν καλά εξοπλισμένος για να περάσει στη φάση ανάπτυξης. Εκτός από την αξία που προσθέτετε μέσω της ανακαίνισης, εάν η αγορά σας παρασύρει, αυτό είναι ένα επιπλέον buffer αξίας που θα προσθέσει στο κέρδος. Αυτό δίνει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα για υπερβολικές δαπάνες χωρίς να είναι επιζήμιο για το περιθώριο κέρδους σας.

Το τεστ φωτεινής γραμμής

Οποιοσδήποτε πουλά ένα ακίνητο κατοικίας που έχει στην κατοχή του για λιγότερο από 10 χρόνια τώρα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος για οποιοδήποτε οικονομικό κέρδος έχει αποκομίσει από την πώληση. Η δοκιμή φωτεινής γραμμής ισχύει για ακίνητα που αγοράστηκαν μετά την 1η Οκτωβρίου 2015. Ανάλογα με το πότε αγοράσατε το ακίνητό σας (δύο, πέντε ή 10 χρόνια) ορίζει ποια περίοδος φωτεινής γραμμής ισχύει. „Το λαμβάνετε υπόψη αυτό, αλλά μην το αφήσετε να σας κρατήσει πίσω γιατί ανεξάρτητα από το πώς κερδίζετε χρήματα, πρέπει να πληρώνετε φόρους“, λέει η Ami.

Ποιον να απευθυνθώ για στεγαστικό δάνειο;

Οι τράπεζες τείνουν να προσφέρουν μια σειρά από επιλογές στεγαστικών δανείων, με τις μεταβλητές να είναι τα επιτόκια – τα οποία είναι συνήθως σε χαμηλά επίπεδα – οι προμήθειες και οι όροι αποπληρωμής. Μπορεί επίσης να σας παρέχουν κίνητρα, όπως μια συμφωνία επιστροφής μετρητών. Μπορεί να είναι λιγότερο διατεθειμένοι να σας δανείσουν εάν είναι βραχυπρόθεσμο για μια αναστροφή. Επίσης, εισέρχεστε σε μία συνομιλία για έγκριση και αν δεν πληροίτε τα κριτήριά τους για υποθήκη, είστε ακόμα στο πρώτο.

Οι μεσίτες υποθηκών εργάζονται μεταξύ του ατόμου που δανείζεται τα χρήματα και της τράπεζας ή του παρόχου στεγαστικών δανείων. Οι μεσίτες γνωρίζουν για διαφορετικές σχέσεις δανεισμού, πολιτικές και επιτόκια και μπορούν να επινοήσουν μια κατάλληλη υποθήκη για την κατάσταση ενός ατόμου, ερευνώντας και συγκρίνοντας διάφορες επιλογές για να εξοικονομήσετε χρόνο. Ένας μεσίτης μπορεί να συσκευάσει την αίτησή σας, επομένως απευθύνεται στον κατάλληλο δανειστή. Η σύμβουλος στεγαστικών δανείων της Loan Market Emma Boyd λέει ότι μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε ένα τέλος εξυπηρέτησης για αυτόν τον τύπο δανεισμού. «Θα εξαρτηθεί από την προσωπική σας κατάσταση, όπως εάν το δάνειό σας είναι βραχυπρόθεσμο ή μακροπρόθεσμο, και με τι δανείζεται. Αυτό συμβαίνει επειδή ένας σύμβουλος καταβάλλεται συνήθως προμήθεια από την τράπεζα. Ωστόσο, αυτή η προμήθεια θα επιστραφεί εάν το δάνειο αποπληρωθεί εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος, δηλαδή σε μερικά χρόνια. Όταν ένα δάνειο είναι για αναστροφή κατοικίας, κανονικά θα είναι βραχυπρόθεσμο, επομένως η προμήθεια θα επιστραφεί. Θα μπορούσε επίσης να χρεωθεί μια προμήθεια από τον δανειστή, ανάλογα πάλι με το ποιος είναι, αν είναι μακροπρόθεσμος ή βραχυπρόθεσμος και με τι δανείζεται», λέει.

Οι ιδιωτικοί μη τραπεζικοί δανειστές είναι οργανισμοί με τους οποίους μπορείτε να μιλήσετε μαζί σας εάν δεν μπορείτε να πληροίτε τα κριτήρια δανεισμού της τράπεζάς σας. Τείνουν να προσφέρουν υψηλότερα επιτόκια και υψηλότερες προμήθειες για βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση, καθώς γνωρίζουν ότι δεν θα έχουν μεγάλο ενδιαφέρον σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Τι είδους στεγαστικά δάνεια λαμβάνουν συνήθως τα βατραχοπέδιλα σπιτιών;

Τα βατραχοπέδιλα κατοικιών γενικά στοχεύουν σε συμβατικά τραπεζικά στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που είναι μόνο για τόκους για να διατηρήσουν το κόστος χρηματοδότησης σε χαμηλά επίπεδα. «Ο στόχος δεν είναι να εξοφληθεί το κύριο χρέος όπως οι ιδιοκτήτες που θα αποπληρώνουν τόσο το κεφάλαιο όσο και τους τόκους», λέει η Emma.

Είναι διαφορετική η διαδικασία από τη λήψη υποθήκης για το δικό σας σπίτι;

Η διαδικασία υποβολής αίτησης για στεγαστικό δάνειο και τα έγγραφα και οι πληροφορίες που απαιτούνται, είναι η ίδια είτε ο πελάτης αγοράζει το δικό του σπίτι είτε ένα επενδυτικό ακίνητο, λέει ο σύμβουλος εξωτερικής επικοινωνίας της BNZ Will Edmonds. «Η βασική διαφορά είναι η απαιτούμενη κατάθεση. Οι επενδυτές απαιτούν μεγαλύτερη κατάθεση έναντι 20 τοις εκατό ή λιγότερο για πελάτες που αγοράζουν το δικό τους σπίτι», λέει ο Will. Αυτό μοιάζει περισσότερο με μια κατάθεση 35 τοις εκατό για ένα σπίτι.

«Βεβαιωθείτε ότι έχετε κάποια μετρητά/ίδια κεφάλαια να βάλετε στο νέο σας ακίνητο για την κατάθεση συν το κόστος ανακαίνισης. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να συνυπολογίσετε το GST ανάλογα με τις συμβουλές του λογιστή σας. Οι κανόνες άλλαξαν πρόσφατα και τώρα χρειάζεστε μόνο μια κατάθεση 35 τοις εκατό αντί για 40 τοις εκατό εάν αγοράσετε ένα σπίτι ως επενδυτικό ακίνητο. Τα κριτήρια θα εξαρτηθούν από την προσωπική σας κατάσταση, επομένως είναι καλύτερο να ζητήσετε συμβουλές από τον σύμβουλό σας.»

Τι θα χρειαστεί από εσάς ο πάροχος στεγαστικών δανείων;

Θα χρειαστεί να παρέχετε τις ίδιες πληροφορίες με οποιοδήποτε δάνειο, όπως αποδεικτικά εισοδήματος και ιδίων κεφαλαίων, τραπεζικές καταστάσεις, ταυτότητα και επιβεβαίωση υφιστάμενων χρεών.

Πώς μπορώ να παρουσιαστώ με τον καλύτερο τρόπο σε έναν δανειστή;

„Εάν σχεδιάζετε μια εμπορία ακινήτων/αναστροφή, πρέπει να γνωρίζετε τους αριθμούς σας, πόσο χρόνο θα διαρκέσει η εργασία, πόσο θα κοστίσει και ποιο θα είναι το κόστος εκμετάλλευσης και χρηματοδότησης“, λέει η Emma. «Ζητήστε τη συμβουλή του λογιστή σας για να επιβεβαιώσετε ποια οντότητα θα κατέχει το ακίνητο και θα δανειστεί τα κεφάλαια, για παράδειγμα, το όνομα του ατόμου, η εταιρεία κ.λπ. και θα είναι αυτές οι οντότητες εγγεγραμμένες στο GST; Ποιο είναι το σχέδιό σας για να διαχειριστείτε την ανατροπή εάν εργάζεστε; ποιος θα κανει τις δουλειες στο σπιτι και τι εμπειρια εχεις? Ένας σύμβουλος μπορεί να αξιολογήσει την προσωπική σας κατάσταση και να σας συμβουλεύσει για τις επιλογές σας.»

Λέξεις από: Catherine Steel

Δημιουργήστε το σπίτι των ονείρων σας με το Shop Your Home and Garden

ΨΩΝΙΣΕ ΤΩΡΑ

Schreibe einen Kommentar